Fragen und Antworten

1. Wie ermittle ich die konkrete betragsmäßige Grundsteuerbelastung für mein Grundstück, wenn der Hebesatz veröffentlicht ist?

Nehmen Sie den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt und multiplizieren Sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz für die Grundsteuer B und teilen Sie ihn durch 100.

Beispiel: Der Grundsteuermessbetrag beläuft sich auf 600,00 Euro. Der Hebesatz der Kommune beträgt 440 Prozent. 600,00 Euro * 440 : 100 = 2.640,00 Euro Grundsteuer.

2. Ab wann gilt der Grundsteuerbescheid?

Die neue Grundsteuer gilt ab 2025. Wie bisher wird die Grundsteuer in Vierteljahresraten fällig, sodass die Grundsteuer zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig wird. Auf Antrag vor dem 15. Februar 2025 ist auch eine Jahreszahlung möglich, die Fälligkeit wäre dann der 1. Juli 2025.

3. Ich habe gegen meinen Grundsteuerwertbescheid, den ich vom Finanzamt bekommen habe rechtzeitig Einspruch eingelegt. Warum bekomme ich jetzt trotzdem noch einen Grundsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung von der Kommune?

Der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ruht zwar, dennoch läuft das Grundsteuererhebungsverfahren ganz normal weiter. Will man dies verhindern, muss man zusätzlich zum Einspruch eine „Aussetzung der Vollziehung“ beantragen und zwar beim zuständigen Finanzamt. Nur dann würde das weitere Verfahren gestoppt. Die Finanzämter lehnen Anträge auf Aussetzung der Vollziehung bei Einsprüchen wegen der Verfassungsmäßigkeit derzeit ab. Sie berufen sich dabei auf die Rechtsprechung des BFH, wonach bei verfassungsrechtlichen Zweifeln an der Gültigkeit einer dem angefochtenen Verwaltungsakt zugrundeliegenden Norm, die Aussetzung bzw. Aufhebung der Vollziehung voraussetzt, dass ein besonderes Aussetzungs- bzw. Aufhebungsinteresse des Antragstellers besteht. Dies müsste im Einzelfall begründet werden und höher zu gewichten sein, als das Interesse der Kommune an einer verlässlichen Haushaltsführung. Das FG Baden-Württemberg hat in seiner Presseerklärung Nr. 1/2024 vom 11.6.2024 zu den Urteilen 8 K 2368/22 und 8 K 1582/83 angedeutet, dass es das Vollzugsinteresse der jeweiligen Kommune an einem geordneten Städtehaushalt höher einstuft als das Aussetzungsinteresse der Eigentümer. Es ist daher nicht damit zu rechnen, dass das Finanzamt, das Finanzgericht oder die Kommune die Zahlung in diesen Fällen aussetzt. Die Grundsteuer muss demnach in voller Höhe gezahlt werden.

Sollte man jedoch ein Gutachten vorlegen können, welches für das Grundstück eine Wertabweichung von mehr als 40 Prozent attestiert, kann eine Aussetzung der Vollziehung beantragt werden. Nach der kürzlich ergangenen Rechtsprechung des BFH müsste dem auch stattgegeben werden (Az. II B 79/23 (AdV)).

4. Muss bzw. soll ich gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt und Gemeinden für 2025, der erstmal nach neuem Recht erlassen wird, Einspruch einlegen?

Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren erhoben. Der Grundsteuerwertbescheid bildet den Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbescheid, welcher wiederum der Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid der Kommune ist. Einsprüche wegen grundsätzlicher Erwägungen, beispielsweise bei einem Zweifel bezüglich der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer, müssen immer gegen den Grundlagenbescheid vorgebracht werden. Dies ist in diesem Fall der Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt. Ein Einspruch gegen diesen Bescheid war innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids möglich. Daher ist wegen „lediglich“ verfassungsrechtlichen Bedenken kein zusätzlicher Rechtsbehelf gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde erforderlich und auch nicht angezeigt.

Dennoch sollte man den Grundsteuerbescheid der Kommune prüfen. Sollte sich herausstellen, dass beispielsweise ein falscher Grundsteuermessbetrag verwendet wurde, sollte Einspruch oder Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune eingelegt werden. Wird der Fehler von der Kommune korrigiert, ist der Einspruch oder Widerspruch kostenfrei. Liegt kein Fehler vor, ist ein Einspruch oder Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid bei der Kommune zwar grundsätzlich möglich, er kann sich aber ausschließlich gegen die Höhe des Grundsteuerhebesatzes richten.

Hierzu sollte man wissen, dass die Kommunen, genauer der Gemeinde- oder Stadtrat, weitgehend frei sind in der Festlegung des Hebesatzes.

5. Gegenüber wem und in welcher Form und in welcher Frist ist dieser Widerspruch einzulegen?

Gegen Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid ist der Einspruch beim zuständigen Finanzamt einzulegen. Die Kommune kann diesbezüglich nichts entscheiden.

Wer gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune Einspruch oder Widerspruch einlegen möchte, kann dies formlos unter Angabe seines Kassenzeichens bei der Kommune tun. Die Einspruchs- bzw. Widerspruchsfrist beträgt einen Monat. Für den Einspruch bzw. Widerspruch ist grundsätzlich die Gemeinde zuständig, die den Grundsteuerbescheid erlassen hat – es sei denn, in der sog. Rechtsbehelfsbelehrung steht etwas anderes.

6. Hat der Einspruch bzw. Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune aufschiebende Wirkung oder muss ich den Grundsteuerbescheid dennoch bezahlen?

Der Einspruch bzw. Widerspruch haben keine aufschiebende Wirkung. Die Grundsteuer muss trotzdem in voller Höhe bezahlt werden. Will der Betroffene die Grundsteuer nicht bezahlen, muss er zusätzlich einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung stellen.

Will man die Zahlung der Grundsteuer verhindern, könnte man alternativ für den Grundsteuerwertbescheid beim Finanzamt die Aussetzung der Vollziehung beantragen. Dies ist aber nur möglich, wenn zuvor rechtzeitig beim Finanzamt Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid eingelegt wurde. Würde die Vollziehung des Grundsteuerwertbescheids ausgesetzt, würde dies auch bedeuten, dass die Grundsteuer bei der Kommune nicht bezahlt werden muss, weil der Grundsteuerbescheid ein Folgebescheid des Grundsteuerwertbescheids ist. Derzeit lehnen die Finanzämter Anträge auf Aussetzung der Vollziehung wegen verfassungsrechtlicher Bedenken ab.

Bitte beachten Sie, dass für einen ausgesetzten Steuerbetrag Aussetzungszinsen in Höhe von 0,5 Prozent je vollem Monat, d. h. 6 Prozent pro Jahr fällig werden. Diese muss der Steuerzahler zahlen, sofern sein Einspruch bzw. Widerspruch nicht erfolgreich sind.

7. Ist es sinnvoll bzw. erforderlich, dass ich die Kämmerei der Kommune, die den Grundsteuerbescheid erlässt, auf meinen Einspruch, den ich gegen den Grundsteuerwert- und/oder -messbescheid eingelegt habe, hinweise.

Es ist nicht erforderlich, da die Kommune nur das nachvollziehen kann, was ihr vom Finanzamt vorgegeben wird. Stellt sich irgendwann heraus, dass der Einspruch beim Finanzamt gegen den Grundsteuerwertbescheid erfolgreich ist, wird der Grundsteuerwertbescheid geändert oder aufgehoben.

In der Folge wird der Grundsteuermessbescheid ebenfalls geändert bzw. aufgehoben. Zuletzt vollzieht die Kommune dann die Änderung des Grundsteuermessbescheids im Grundsteuerbescheid der Kommune automatisch nach.

8. Macht es Sinn, gegen den kommunalen Grundsteuerbescheid auch dann Einspruch bzw. Widerspruch einzulegen, wenn ich einen solchen gegen den Grundsteuerwert- und/oder -messbescheid nicht eingelegt habe?

Dies macht nur Sinn, wenn gegen den Grundsteuerbescheid gesonderte Einwendungen vorgebracht werden sollen, die sich daraus ergeben, dass der Bescheid einen Fehler (z. B. falscher Grundsteuermessbetrag wurde verwendet) enthält oder wegen der Höhe des Hebesatzes. Wegen grundsätzlicher Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer kann nicht erstmals gegen einen Folgebescheid Einspruch eingelegt werden. Diese Einwendungen hätten innerhalb der Einspruchsfrist gegen den Grundlagenbescheid, mithin den Grundsteuerwertbescheid vorgebracht werden müssen.

Einspruch kann nur gegen das eingereicht werden, was im jeweiligen Bescheid erstmals festgesetzt wird:

Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt: Fläche in qm x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert

Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt: Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuerbescheid von der Kommune: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

9. Was muss ich tun, wenn ich bis zum 15. Februar 2025 noch keinen neuen Grundsteuerbescheid von meiner Kommune erhalten habe? Soll ich den alten Betrag bezahlen?

Die Grundsteuer auf Basis der alten Einheitswerte darf ab 2025 nicht mehr erhoben werden. Sie sollten also abwarten, bis der neue Bescheid kommt. Der Hebesatz in der Kommune kann im Grundsatz rückwirkend auf den 1. Januar bis 30.6.2025 festgelegt werden. Es kann daher sein, dass ein Grundsteuerbescheid der Kommune erst später im Jahr 2025 bei Ihnen eintrifft.

10. Eigentümerwechsel

Die Zurechnung bei Eigentümerwechsel ab dem Jahr 2023 sind teilweise vom Finanzamt noch nicht bearbeitet. Deshalb kann es vorkommen, dass der Grundsteuerbescheid noch auf die Alteigentümer läuft.

Bitte wenden Sie sich an das zuständige Finanzamt.